المادة الأربعون بعد الأربعمائة
١- ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائيّاً.
٢- إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُدَّ العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.
٣- ما لم يتجدد العقد وفقاً للفقرتين (١) و(٢) من هذه المادة؛ إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛ لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُدَّ العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 440
تقرر الفقرة الأولى من المادة انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته المعينة في العقد، ويستثنى من ذلك ما إذا اتفق المتعاقدان على تجدده تلقائياً؛ فحينئذ يعد العقد مجدداً بعد انقضاء المدة المعينة فيه، فإذا أجر شخص منزله لآخر مدة سنة واتفق المتعاقدان على تجدده تلقائياً فلا ينتهي العقد بانتهاء السنة الأولى بل يتجدد تلقائياً. ويكثر في الواقع العملي الاتفاق على أن العقد يتجدد تلقائيا ما لم يشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل مدة محددة من انتهاء العقد كشهر ونحوه، فإذا تأخر أحد الطرفين حفي الإشعار بعدم الرغبة في التجديد حتى مضت المدة المحددة عد العقد مجدداً في حقه بعد انتهاء العقد القائم، ولزمه العقد الجديد. ولما قررت الفقرة الأولى وقت انتهاء عقد الإيجار جاءت الفقرتان الثانية والثالثة لمعالجة أحكام استمرار المستأجر في الانتفاع بالمأجور بعد انتهاء عقد الإيجار، فقررت الفقرة الثانية أنه إذا كان استمرار المستأجر في الانتفاع بالمأجور بعد نهاية المدة مبنياً على رضى المؤجر الصريح، كما لو طلب المستأجر من المؤجر بعد انتهاء العقد الاستمرار في الانتفاع بالمأجور فصرح بالموافقة على الاستمرار، أو كان استمرار المستأجر برضا المؤجر الضمني كما لو انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر حائزاً للمأجور بنية التجديد دون اعتراض من المؤجر مع علمه بذلك، ففي هاتين الحالتين الموافقة الصريحة والضمنية يعد العقد مجدداً بشروطه وضماناته المثبتة في العقد الأصلي. مثال ذلك: لو كان المؤجر أو المستأجر قد قدم في العقد الأصلي رهناً رسمياً أو حيازياً فينتقل هذا الرهن إلى العقد المجدد، إلا أن مدة العقد الجديد لا تكون كمدة العقد الأول؛ بل تطبق أحكام عقد الإيجار الذي لم يتفق المتعاقدان على مدته وفقاً لما هو مبين في المادة (4۱۳) فإذا كانت الأجرة عن وحدة زمنية محددة عُدَّ عقد الإيجار الجديد منعقدًا إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا تحددت مدة الإيجار في العقد الجديد بحسب العرف وظروف العقد. ويستثنى من انتقال الضمانات الضمانات التي قدمها الغير ؛ كما لو كان المؤجر أو المستأجر قدم كفيلاً شخصياً أو عينياً يضمن التزاماته في العقد الأصلي، فهذه الضمانات لا تنتقل إلى العقد المجدد إلا برضى من قدمها؛ فالعقد الجديد لا يرتب التزاماً على الغير دون رضاه. وجاءت الفقرة الثالثة لتقرير الحكم فيما لو لم يتجدد العقد وفقاً للفقرتين الأولى والثانية وكان المؤجر قد طلب من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة في العقد الأصلي، كما لو كانت الأجرة ستين ألف ريال سنوياً فطلب أن تكون سبعين ألف ريال سنوياً، فاستمر المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء العقد دون اعتراض على تلك الزيادة، فيعد عدم اعتراضه مع استمراره حائزاً للمأجور قبولاً ضمنياً منه بتجديد العقد بشروطه الأولى مع تلك الزيادة، فتلزمه تلك الزيادة في عقد جديد بشروط العقد الأصلي وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتبدأ مدة العقد الجديد من انتهاء العقد الأصلي، وتتعين مدته وفقا لما سبق في المادة (٤١٣) . أما إذا اعترض على الأجرة فلا يتجدد العقد ولو استمر حائزاً للمأجور، وتكون حيازته في هذه الحالة اعتداء منه على حق المؤجر إذ الواجب على المستأجر في هذه الحالة رد المأجور، فإن لم يرده لزمته أجرة المثل عن المدة من انتهاء العقد وحتى رد المأجور، وتعويض المؤجر عما يلحقه من ضرر بسبب تأخير الرد؛ تطبيقاً للمادة (٤٣٥).