المادة السادسة والثلاثون بعد الأربعمائة
١- إذا أحدث المستأجر لمنفعته بناءً أو غراساً في المأجور ولو بإذن المؤجر ولم يكن بينهما اتفاق على بقائه بعد مدة الإيجار؛ كان للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أن يطلب إزالة المحدثات على نفقة المستأجر مع التعويض إن كان له مقتضٍ، أو يستبقيها المؤجر بدفع قيمتها مستحقة الإزالة أو بدفع مبلغٍ يساوي ما زاد في قيمة المأجور بسبب البناء أو الغراس.
٢- للمستأجر أن يطلب إزالة ما أحدثه من بناءٍ أو غراسٍ إذا كان ذلك لا يُلحق ضرراً بالمأجور ولو اعترض المؤجر.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 436
تستكمل المادة أحكام رد المأجور، فبعد أن قررت المادة (٤٣٥) وجوب رد المأجور بالحال التي تسلمه بها المستأجر، جاءت هذه المادة لتبين حكم ما أحدثه في المأجور من بناء أو غراس، ولا يَخلُو الأمر من فرضين:
الفرض الأول: أن يكون بين المؤجر والمستأجر اتفاق صريح أو ضمني على مال البناء أو الغراس الذي أحدثه المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار؛ فيجب العمل بهذا الاتفاق، سواء كان البناء أو الغراس لمنفعة المأجور أو لمنفعة المستأجر، كما لو جرى الاتفاق أو العرف على أن يترك المستأجر ما أحدثه للمؤجر بلا عوض، أو أن المؤجر يعوضه عنها بقيمتها عند الرد.
ودلت المادة (٤٣٣) على أن من صور الاتفاق الضمني ما إذا أذن المؤجر للمستأجر بإحداث بناء أو غراس لمنفعة المأجور، و هو ما يتلاءم مع رغبات عامة المستأجرين، وليس لمنفعة المستأجر، فيعد ذلك توكيلاً ضمنياً من المؤجر للمستأجر بالبناء أو الغراس و يحق للمستأجر عندئذٍ تملك الغراس أو البناء، ولو لم يشترط الرجوع بعوضٍ على المؤجر، مادام أنه لم يتلف المأجور. ولو كان قد اشترط عليه المؤجر إزالة ما بناه المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، و يكون ما بناه المستأجر أو غرَسه ملكاً للمؤجر، ليس للمستأجر إزالته بعد انتهاء عقد الإيجار، و ليس للمؤجر إلزام المستأجر بإزالته.
الفرض الثاني: أن لا يكون بينهما اتفاق صريح ولا ضمني على مال البناء أو الغراس بعد انتهاء عقد الإيجار، كان يحدث المستأجر بإذن المؤجر أو بغير إذنه بناءً أو غراساً لمنفعته الشخصية وليس لمنفعة المأجور دون أن يكون بينهما اتفاق على بقاء ما أحدثه بعد انتهاء عقد الإيجار، كما لو قام مستأجر المحل التجاري بتقسيمه بما يتناسب مع طبيعة نشاطه، فلا يعد إذن المؤجر في هذه الحالة موافقة ضمنية على بقاء ما أحدثه بعد انتهاء عقد الإيجار، لأن كون هذا البناء أو الغراس يتلاءم مع منفعة المستأجر الشخصية ولا يتلاءم مع رغبات عامة المستأجرين قرينة على أن المؤجر لم يقصد بهذا الإذن بقاء البناء أو الغراس، ما دام لا يوجد بينهما اتفاق صريح أو ضمني يدل على ذلك.
ويلحق بهذا الفرض أيضاً إذا أحدث المستأجر بناء أو غراساً لمنفعة المأجور بلا إذن من المؤجر؛ ووجه ذلك أن المستأجر ملتزم برد المأجور بالحال التي تسلمه بها؛ فإذا أحدث بناءً أو غراساً بدون إذن المؤجر، فقد أخل بهذا الالتزام.
وقررت الفقرة الأولى من المادة حكم هذا الفرض الثاني؛ وهو أنه إذا لم يكن بين المتعاقدين اتفاق صريح أو ضمني على بقاء ما أحدثه المستأجر من بناء أو غراس،
فللمؤجر الحق عند انتهاء عقد الإيجار في أن يختار أحد خيارين:
الخيار الأول: أن يطلب إزالة البناء أو الغراس الذي أحدثه المستأجر على نفقته، مع التعويض إذا كان له مقتض كما لو ترتب على البناء أو الغراس إضرار بالمأجور.
والخيار الثاني: أن يُبقي البناء أو الغراس، ويدفع للمستأجر تعويضاً بقدر أقل القيمتين:
أ- قيمتها مستحقة الإزالة، و هي قيمة الاقتضاض منها نفقات الهدم، وذلك لأن من حقه أن يطلب إزالتها، فله أن يستبقيها بقيمتها مستحقة الإزالة.
ب- قيمة الزيادة التي حصلت في المأجور بسبب البناء أو الغراس.
ويُلحظ هنا أن التعويض الذي يلتزم بدفعه المستأجر ليس على قواعد الإثراء بلا سبب؛ إذ لا تطبق قواعد الإثراء بلا سبب؛ لزام المؤجر أن يدفع أقل القيمتين: قيمة ما أثّرى به و هو القيمة في الفقرة (ب)، وقيمة ما أنفقه ما أنفقه المستأجر وهي نفقات المواد و أجرة العمل، وهي أعلى من القيمة في الفقرة (أ).
والسبب في العدول عن قواعد الإثراء بلا سبب هو أن المستأجر ملزم برد المأجور بالحال التي تسلمه بها؛ فإذا ما حصل على موافقة صريحة أو ضمنية من المؤجر على بقاء البناء أو الغراس فيه، فقد عاد للنظام مخلّاً بالتزامه، ومن ثم يُعامل فيما استبقى منها بعد انتهاء عقد الإيجار معاملة المحدث سيء النية.
وقررت الفقرة الثانية حق المؤجر في أن يطلب إزالة البناء أو الغراس إذا كان له يترتب على إبقائه ضرر بالمأجور، ولو اعترض المؤجر على تلك الإزالة لأنها ملكه، والمالك لا يُمنع من ملكه ما دام لا يلحق ضرراً بالغير.
وما تضمنته المادة يتفقها مع ما قررته القاعدة العامة في الاتصاق الواردة في المادة (٦٥٠).