المادة السادسة والعشرون بعد الأربعمائة
إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليّاً أو جزئيّاً من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 426
تتناول المادة الأثر المترتب على ضمان العيب في المأجور، ولا فرق من حيث الجملة بين الأثر المترتب على ضمان العيب والأثر المترتب على عدم القيام بالإصلاحات الضرورية المبين في المادة (٤١٩) ؛ ففي كليهما تنشأ مسؤولية المؤجر لعدم تسليمه المأجور صالحاً لاستيفاء المنفعة المقصودة طيلة مدة الإيجار؛ إلا أن الخلل هناك يرجع لقدم المأجور وعدم تعاهده بالإصلاحات الضرورية، والخلل هنا يرجع لعيب فيه لا بسبب إهمال تعاهده بالإصلاحات الضرورية. قررت المادة أن للمستأجر متى كشف في المأجور عيباً مما يضمنه المؤجر وفقاً للمادة (٤٢٥) - أن يختار طلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع بسبب العيب، وهذا هو التنفيذ بالتعويض، ومتى حكم له بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب؛ بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، ومتى أصلح المؤجر العيب عادت الأجرة إلى ما كانت عليه، كما أن للمستأجر أن يختار طلب فسخ العقد، وتجري على طلب الفسخ القواعد العامة؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا لم يكن النقص في الانتفاع جسيماً يسوغ الفسخ، وأن تقصر حق المستأجر على التعويض؛ تطبيقاً للقاعدة العامة في الفسخ القضائي المقررة في المادة (۱۰۷)، كما أن للمؤجر أن يتوقى الفسخ متى بادر إلى إصلاح العيب قبل الفسخ، وللمحكمة أيضاً أن تمهله حتى يقوم بإصلاح العيب إذا طلب ذلك؛ ما لم يكن في التوقي أو الإمهال مضارة بالمستأجر، وللمستأجر مع طلب الفسخ أن يطلب إنقاص الأجرة من وقت نقص الانتفاع حتى الفسخ. ومتنى كان إصلاح العيب ممكناً فللمستأجر فضلاً عن حقه في طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ؛ أن يلزم المؤجر بالإصلاح؛ لأن التزام المؤجر بضمان العيب كالتزامه بالقيام بالإصلاحات الضرورية؛ فكلاهما متفرع عن التزامه بتسليم المأجور صالحاً لاستيفاء المنفعة المقصودة طيلة مدة الإيجار ، وللدائن طبقاً للقاعدة العامة المقررة في الفقرة (۱) من المادة (164) أن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا متى كان ذلك ممكناً، ويكون التنفيذ وفق القاعدة العامة في التنفيذ العيني المقررة في الفقرة (۱) من المادة (١٦٧) ، وما قررته المادة (٤١٩) فيما يتعلق بالتزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية؛ فللمستأجر أن يطلب إذناً من المحكمة في إصلاح العيب على نفقة المؤجر، وله في حال الاستعجال إصلاحه على نفقة المدين دون إذن المحكمة، على أنه إذا كان إصلاح العيب باهظاً لا يتناسب مع الأجرة؛ فليس للمستأجر إلزام المؤجر به وتقصر المحكمة حقه في التنفيذ بالتعويض؛ تطبيقاً للفقرة (۲) من المادة (١٦٧)، ونصها: (إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز للمحكمة بناء على طلبه أن تقصر حق الدائن على اقتضاء التعويض إذا كان ذلك لا يلحق به ضرراً جسيماً. وفي جميع الخيارات السابقة سواء اختار المستأجر التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة أو الفسخ، يحق له طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر في التزامه بسلامة المأجور من العيب الخفي؛ إذ عقد الإيجار باعتباره عقد معاوضة - قائم على أساس سلامة المأجور من العيوب الخفية؛ ومن ثم فللمستأجر في حال طلب التنفيذ العيني أو الفسخ طلب إنقاص الأجرة بقدر نقص الانتفاع إلى حين إصلاح العيب أو الفسخ، كما أن له طلب التعويض عما يصيب شخصه أو ماله من ضرر بسبب العيب سواء اختار التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة أو الفسخ.