المادة الثالثة والعشرون بعد الأربعمائة
١- على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامناً. ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه.
٢- يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنيّاً على سبب نظامي.
٣- إذا ترتب على التعرض الوارد في الفقرتين (١) و(٢) من هذه المادة حرمان المستأجر كليّاً أو جزئيّاً من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلالٍ بحقه في التعويض.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 423
تتناول المادة الالتزام الثالث من التزامات المؤجر، وهو التزامه بضمان التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، وقررت المادة أن التعرض الذي يضمنه المؤجر يشمل نوعين: فبينت الفقرة الأولى النوع الأول من التعرض الذي يضمنه المؤجر، وهو التعرض الصادر من المؤجر نفسه، سواء كان التعرض مادياً أو مبنياً على سبب نظامي. فيضمن المؤجر التعرض المادي الصادر منه، كما لو منع المستأجر من استعمال المصعد، أو ترك المؤجر مواشيه تدخل في الأرض الزراعية المستأجرة لترعى فيها، أو أحدث في المأجور أو توابعه تغييرًا يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، من خلال هدم جزء من المأجور، أو سد بعض نوافذه أو أبوابه، أو البناء في الأرض المؤجرة، أو قلع الأشجار أو النخيل الموجودة فيها، أو غير ذلك من الإحداثات والتغييرات التي تمنع الانتفاع أو تخل بالمنفعة المقصودة منه. ويضمن المؤجر كذلك التعرض الصادر منه المبني على سبب نظامي، كما لو أجر شخص عيناً غير مملوكة له، ثم أصبح مالكاً لها بسبب من أسباب الملك كالإرث أو الوصية أو الشراء من المالك الحقيقي فطلب المؤجر - بعد أن أصبح مالكاً - رد العين من المستأجر؛ بناء على الملك الحادث بعد الإيجار ؛ فتعرض المؤجر للمستأجر في هذه الحالة مبني على سبب نظامي؛ لأن المؤجر يبني تعرضه على أنه أصبح بعد الإيجار مالكاً للمأجور، ويدعي أن له بهذه الصفة أن يسترد المأجور ؛ فللمستأجر في هذه الحالة أن يمتنع عن رد المأجور تأسيساً على أن المؤجر ضامن لتعرضه الشخصي، ولا يجوز الاسترداد لمن وجب عليه الضمان. ولا يقتصر الحكم في ضمان التعرض على التعرض الصادر من شخص المؤجر، بل يشمل التعرض الصادر من أحد تابعيه ومعنى التابع في هذا الموضع أوسع من معنى التابع الذي يسأل عنه المتبوع مسؤولية تقصيرية؛ فالمقصود بتابع المؤجر كل شخص ليس أجنبياً عنه في تنفيذ عقد الإيجار، ويكون التعرض الصادر منه قد أدى إليه صلته بالمؤجر، ويشمل ذلك من ينوب عنه كالولي والوصي والقيم والوكيل، ومن يساعده في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار كحارس العمارة الذي وضعه المؤجر، ومن كانت صلته بالمؤجر هي التي مكنته من التعرض للمستأجر كأهل بيت المؤجر وضيوفهم وأصدقائهم، ومن يحل محل المؤجر في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار ، كالمقاول والمهندس إذا قاما بإجراء ترميمات لازمة للمأجور بدلاً من المؤجر، ويشمل كذلك خلفه العام والخاص وكل من تلقى الحق عنه كمستأجر آخر من المؤجر نفسه إذا كان التعرض له علاقة بصفته مستأجراً. وبينت الفقرة الثانية النوع الثاني من التعرض الذي يضمنه المؤجر، وهو التعرض الصادر من الغير بشرط أن يكون التعرض مبنياً على سبب نظامي، كما لو ادعى الغير أنه هو مالك المأجور وأن المؤجر لا يملكه، أو ادعى أن له حق انتفاع على المأجور، والمراد بالغير هنا كل أجنبي عن عقد الإيجار. ويجب لتحقق الضمان في كلا النوعين أن يقع التعرض فعلاً لا أن يكون مجرد تهديد به، فإذا كان تعرضاً شخصياً من المؤجر وكان تعرضه مادياً فبأن يقوم بعمل مادي يحول دون انتفاع المستأجر بالمأجور، وإذا كان تعرض المؤجر مبنياً على سبب نظامي فبأن يطالب المؤجر برد المأجور أو بالحق الذي يؤثر في المنفعة، وإذا كان تعرضاً صادراً من الغير فإن التعرض يكون واقعاً فعلاً إما عن طريق أعمال مادية، كأن يدخل الأرض المؤجرة مدعياً أن له عليها حق ارتفاق بالمرور، أو أن يقتصر الغير على رفع دعوى يدعي فيها بحقه، دون أن يلجأ إلى أعمال مادية تحول دون انتفاع المستأجر بالعين. ومتنى وقع التعرض فعلاً وكان هذا التعرض مما يضمنه المؤجر سواء كان بتعرضه هو أو أحد تابعيه، أو كان بتعرض من الغير مستند على سبب نظامي؛ فللمستأجر أن يطالب المؤجر بالتنفيذ العيني؛ وذلك بأن يكف هو أو تابعه عن التعرض إذا كان التعرض منه أو من أحد تابعيه، وإذا كان التعرض صادراً من الغير فيكون التنفيذ العيني بأن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن التعرض. وإلزام المؤجر بالتنفيذ العيني ما هو إلا تطبيق للقواعد العامة؛ لأن المؤجر ملتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور طيلة مدة الإيجار ؛ وللدائن طبقاً للقاعدة العامة المقررة في الفقرة (۱) من المادة (164) أن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا متى كان ذلك ممكناً. وبينت الفقرة الثالثة أن للمستأجر - إذا لم يمتنع المؤجر عن تعرضه أو لم ينجح في كف تعرض الغير؛ بأن كسب الغير دعوى الاستحقاق التي أقامها أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بالتعويض، ومتى حكم له بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب؛ بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، كما أن للمستأجر طلب فسخ العقد، وتجري على طلب الفسخ القواعد العامة في الفسخ القضائي؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا لم يكن النقص في الانتفاع جسيماً يسوغ الفسخ، وأن تقصر حق المستأجر على التعويض؛ تطبيقاً للمادة (۱۰۷)، كما أن للمؤجر أن يتوقى الفسخ متى نفذ التزامه تنفيذاً عينياً بأن أوقف التعرض إذا لم يكن في هذا التوقي مضارة بالمستأجر، وللمستأجر مع طلب الفسخ أن يطلب إنقاص الأجرة من وقت نقص الانتفاع حتى الفسخ. وإذا كان التعرض صادراً من المؤجر ؛ فللمستأجر سواء طلب التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة أو الفسخ، أن يطالب المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع. وأما إذا كان التعرض صادراً من الغير فليس على المؤجر مسؤولية تجاه المستأجر إذا نجح في دفع التعرض الصادر من الغير، أي في حال التنفيذ العيني، سواء وقع التعرض من الغير عن طريق أعمال مادية أو عن طريق رفع دعوى على المستأجر؛ لكون المؤجر قام بالتزامه، وتبين أن الغير لم يكن محقاً فيما يدعيه، أي أن تعرضه مادي؛ فلا مسؤولية فيه على المؤجر، وتجري على هذا التعرض أحكام المادة التالية (٤٢٤)، ولكن إذا أخفق المؤجر في دفع التعرض؛ بأن كسب الغير الدعوى؛ فيكون المؤجر مسؤولاً تجاه المستأجر في هذه الحالة؛ لأنه تبين إخلاله بتنفيذ التزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع طيلة مدة الإيجار، ويكون للمستأجر سواء طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ مطالبة المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب هذا التعرض.