المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة
إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً جزئياً أو أصبح في حال تنقص من الانتفاع الذي أُجِّر من أجله، ولم يكن ذلك بسبب المستأجر؛ جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 421
تتناول المادة الحكم في حال هلاك المأجور هلاكاً جزئياً، وهو قد يكون مادياً؛ كما لو تهدم جزء من العقار المأجور مع بقاء الجزء الآخر صالحاً للانتفاع، وقد يكون نظامياً؛ كما لو نزع جزء من الأرض المؤجرة للمصلحة العامة. والهلاك الجزئي يكون بزوال جزء من المأجور، وبينت المادة أنه في حكم الهلاك الجزئي في تطبيق هذه المادة أن يصبح المأجور في حال تنقص من الانتفاع الذي أجر من أجله ولو لم ينعدم بعض أجزائه، كما لو غمرت المياه الطابق الأول من مبنى مكون من طابقين فجعلته غير صالح للانتفاع مع بقاء الطابق الثاني صالحاً للانتفاع. وفرقت المادة في حال الهلاك الجزئي بين فرضين: الفرض الأول: أن يكون ذلك بفعل المستأجر ؛ فيبقى العقد قائماً ولا رجوع للمستأجر على المؤجر ليطالب بإنقاص الأجرة ولا بالفسخ ولا بإعادة المأجور إلى ما كان عليه، ويبقى ملتزماً بالعقد إلى نهايته، ويلزمه تعويض المؤجر عما أحدثه من الهلاك أو النقص في المأجور. والفرض الثاني: ألا يكون ذلك بسبب المستأجر، سواء كان ذلك لقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو فعل الغير؛ فيكون للمستأجر الخيار في طلب إنقاص الأجرة؛ لأن نقص الانتفاع يقابله نقص في الأجرة، ومتى حكم له بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب بل من وقت حصول النقص في الانتفاع؛ وللمؤجر أن يعيد المأجور إلى ما كان عليه، ومتى أعاده عادت الأجرة إلى حالها، كما أن للمستأجر بدلاً من طلب إنقاص الأجرة أن يختار طلب فسخ العقد، وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي للإخلال أو للاستحالة الجزئية؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا لم يكن النقص في الانتفاع جسيماً وأن تقصر حق المستأجر على التعويض؛ تطبيقاً للمادتين (۱۰۷، ۱۱۰)، وللمستأجر مع طلب الفسخ أن يطلب إنقاص الأجرة من وقت وقوع الهلاك الجزئي حتى الفسخ. ولم تذكر المادة حق المستأجر في طلب التنفيذ العيني؛ لأن الأغلب في الهلاك الجزئي أن يكون التنفيذ العيني باهظاً، وطبقاً للقواعد العامة متى كان التنفيذ العيني مرهقاً للمدين وهو المؤجر هنا فإن للمحكمة أن تقصر حق الدائن وهو المستأجر على التنفيذ بالتعويض، وعلى هذا متى تبين أن التنفيذ العيني في حال الهلاك الجزئي غير مرهق للمؤجر فللمستأجر أن يطالب المؤجر بإعادة المأجور إلى ما كان عليه قبل الهلاك؛ لأن المؤجر ملتزم بتسليم المأجور صالحاً للانتفاع طيلة مدة الإيجار؛ تطبيقاً للقاعدة العامة المقررة في الفقرة (۱) من المادة (164) بأن يُجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذا عينيا متى كان ذلك ممكنا»، ويكون التنفيذ وفق التفصيل المبين في الفقرة (۱) من المادة (١٦٧) ، والمادة (٤١٩) في حال حاجة المأجور لإصلاحات ضرورية. وإذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بفعل المؤجر ، فللمستأجر فضلاً عن حقه في طلب التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة أو الفسخ أن يطالب المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب فعله؛ كأن يترتب على هلاك بعض المأجور تلف في مال المستأجر، وأما الخسارة التي لحقته بسبب فوات بعض المنفعة فالتعويض عنها هو إنقاص الأجرة. ويصدق هذا الحكم على ما لو اختار المستأجر الفسخ فيطالب بالتعويض عن الضرر الذي لحقه في شخصه أو ماله بسبب الفسخ، وأما المدة التي تسبق الفسخ فالتعويض عن فوات منفعتها يكون بإنقاص الأجرة. وإذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بغير فعل المؤجر ، فليس للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض عن الضرر في هذه الحال. ويتبين مما سبق الفرق بين الأثر المترتب على الهلاك الجزئي وما في حكمه الوارد في هذه المادة، والأثر المترتب على عدم قيام المؤجر بالإصلاحات الضرورية، وعلى ضمانه التعرض والعيب وفقاً للمواد (٤۱۹ ، ٤٢٣، ٤٢٥) ، وبيان ذلك: أن المؤجر ملتزم بتعاهد المأجور بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقائه صالحاً للانتفاع، وبخلوه من أي عيب أو تعرض يؤثر في الانتفاع؛ فإذا حصل نقص في الانتفاع بسبب عدم قيام المؤجر بإصلاحات ضرورية تلزمه، أو لعيب أو تعرض يضمنهما؛ فيعد المؤجر مخلاً بالتزامه، وأما الهلاك الجزئي فالأصل فيه أن يكون لأمر طارئ؛ لا لحاجة المأجور لإصلاحات ولا لعيب أو تعرض؛ فالأصل ألا يكون نقص الانتفاع في الهلاك الجزئي نتيجة إخلال المؤجر بالتزامه، وبناءً على ذلك فإن مسؤولية المؤجر في حال نقص الانتفاع لعدم قيامه بالإصلاحات الضرورية أو لظهور عيب أو وقوع تعرض لا تقتصر على تحمله تبعة نقص الانتفاع فحسب؛ بل ضمان ما يترتب على ذلك النقص من ضرر على المستأجر ؛ لكون المؤجر مخلاً بالتزامه؛ ومن ثم يلزمه تعويض المستأجر لا عن النقص في الانتفاع فحسب؛ بل حتى عن الأضرار الأخرى التي تلحق المستأجر نتيجة هذا الإخلال، بينما مسؤولية المؤجر في حال الهلاك الجزئي إذا لم يكن بفعل المستأجر تقتصر على تحمل تبعة نقص الانتفاع، دون أن يضمن المؤجر ما يترتب على الهلاك أو النقص من ضرر؛ ما لم يتبين أن ذلك بخطئه فيلزمه فضلاً عن تحمل التبعة أن يعوض المستأجر عما لحقه من ضرر، كما لو كان الهلاك بسبب تقصير المؤجر في التزامه بتعاهد المأجور بالإصلاح أو بخلوه من العيب.