شرح المادة 441
تتناول المادة أثر موت أحد المتعاقدين على عقد الإيجار ؛ فقررت الفقرة الأول أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت أحد المتعاقدين، وهذا يقتضي انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد إلى الورثة؛ إذ الأصل في عقد الإيجار عدم قيامه على الاعتبار الشخصي. وإذا كان المتوفى هو المؤجر فيبقى المستأجر ملتزما نحو الورثة بأداء الأجرة لهم، وتقسم عليهم الأجرة كل بمقدار نصيبه في الميراث، وفي المقابل يصبح الورثة بموت مورثهم ملتزمين بجميع التزاماته كمؤجر في حدود التركة، وينقسم عليهم من هذه الالتزامات ما هو قابل للانقسام كل بمقدار نصيبه في الميراث، كالتعويض الناشئ عن الضمان، وأما الالتزام الذي لا يقبل الانقسام كالالتزام بالتسليم والالتزام بضمان التعرض؛ فيبقى غير منقسم بينهم وتجري عليه القواعد العامة في الالتزام غير القابل للانقسام. وإذا كان المتوفي هو المستأجر ؛ فيكون ورثته ملتزمين نحو المؤجر بأداء الأجرة في حدود التركة، وتقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث، وكذلك الحال في الالتزامات الأخرى القابلة للانقسام، وفي المقابل للورثة استيفاء حقوق المستأجر من المؤجر، كل بمقدار نصيبه في الميراث، إلا فيما هو غير قابل للانقسام. وما سبق تقريره هو القاعدة العامة في انتهاء عقد الإيجار بموت أحد طرفيه؛ إلا أن المادة استثنت عدة حالات يجوز فيها للورثة طلب الفسخ بموت المستأجر أو المؤجر وهي: الحالة الأولى: إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، كما إذا كان المورث قد استأجر منزلاً بأجرة عالية نظرًا لمكانته الاجتماعية ثم مات، ولم يبق للورثة حاجة للمنزل، ولا يمكنهم دفع أجرته بعد أن انقطع عنهم كسب مورثهم ، لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفد جزء كبيرًا مما ورثوه، فللورثة أن يطلبوا من المحكمة فسخ العقد على أن يكون ذلك خلال مدة معقولة من موت مورثهم. ولا يشترط اجتماع الأمرين كون الأعباء أثقل من أن تتحملها مواردهم، وزيادته عن الحاجة، بل يكفي تحقق أحدهما. والحالة الثانية: إذا أثبت ورثة المستأجر أن العقد أبرم بناء على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم، كما لو استأجر محام مكتباً أو طبيب عيادة ثم توفي، ففي هذه الأحوال يجوز للورثة التقدم للمحكمة بطلب فسخ العقد، بشرط أن يكون تقدمهم لها في مدة معقولة من موت مورثهم. ويخضع تحديد المدة المعقولة في الحالتين للعرف وظروف الحال. والحالة الثالثة: إذا كان المؤجر لم يؤجر المأجور إلا لاعتبار خاص بالمستأجر، كما لو أجر أرضاً زراعية لمهندس زراعي حاذق يقوم بإصلاحها ثم مات المستأجر، فإنه يجوز للمؤجر أن يطلب من المحكمة فسخ العقد.
Related To
المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة
١- لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين.
٢- لورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم،
أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.
٣- للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.