شرح المادة 434
تتناول المادة التزام المستأجر بعدم منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور؛ لأن هذه الإصلاحات كما سبق في شرح المادة (٤١٩) تقتضي الاستعجال؛ فهي التزام على المؤجر وفي الوقت ذاته تعد حقاً له؛ لحفظ ماله؛ إذ إن تأخير القيام بها يعرض المأجور لهلاك أو تلف، ومن أمثلة هذه الإصلاحات إصلاح جدار مائل، أو تقوية أساس واه، أو إيقاف تسريب في المياه يهدد سلامة المبنى ونحو ذلك. وأما الإصلاحات الضرورية للانتفاع بالمأجور إذا لم تكن ضرورية لحفظه، مثل إصلاح عطل في المصعد أو في بوابة كراج السيارة ونحو ذلك؛ فهذه حق للمستأجر، له أن يلزم المؤجر بها ولكنها ليست التزاماً عليه؛ فللمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام بها أثناء مدة الإيجار؛ ما دامت غير ضرورية لحفظ المأجور من ضرر يصيبه إذا تأخر تنفيذها. قررت الفقرة الأولى التزام المستأجر بعدم منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية متى تحقق شرطان: الشرط الأول: أن تكون هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور، ولا يتحقق في الإصلاحات هذا الوصف ولو كانت ضرورية للانتفاع بالمأجور - إذا كان يمكن إرجاؤها إلى ما بعد انتهاء عقد الإيجار دون خطر يهدد المأجور، وعلى المؤجر عبء إثبات أن هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور. والشرط الثاني: أن يعلم المؤجر المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة. ومتنى تحقق الشرطان جاز للمؤجر أن يقوم بهذه الأعمال ولو مع معارضة المستأجر، ولو أدى ذلك إلى إخلاء المأجور أو جزء منه، ويجب على المؤجر أن يبذل العناية الواجبة وبما يقتضيه ممارسة هذا الحق بحسن نية دون تعسف؛ فيختار أيسر سبيل لإجرائها، ولا يستغرق إلا المدة اللازمة لذلك دون إبطاء؛ حتى لا يلحق المستأجر إلا أقل ضرر ممكن. وقررت الفقرة الثانية أنه إذا جاز للمؤجر القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور؛ فللمستأجر الحق في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر النقص في الانتفاع؛ لأن نقص الانتفاع يقابله نقص الأجرة، وتجري على طلب الفسخ القواعد العامة في الفسخ القضائي؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع غير جسيم وفق ما قررته المادة (۱۰۷). وليس للمستأجر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب نقص الانتفاع، ما لم يكن إجراء هذه الإصلاحات بسبب خطأ المؤجر أو تقصيره، كما لو كانت نتيجة تلف حصل بفعله، أو استغرقت أكثر من المدة اللازمة.
Related To
المادة الرابعة والثلاثون بعد الأربعمائة
١- ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.
٢- إذا ترتب على قيام المؤجر بالإصلاحات الواردة في الفقرة (١) من هذه المادة إخلالٌ بانتفاع المستأجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.