شرح المادة 433
تقرر المادة التزام المستأجر بالصيانة التي يقضي العرف بأنها من التزامات المستأجر، مثل الصيانة اليسيرة للأدوات الصحية في المنزل وصنابير المياه وأجهزة التكييف والإنارة والأقفال والمفاتيح ونحو ذلك. ويكون المستأجر ملزماً بالصيانة التي يقتضيها العرف ولو أثبت أنها ترجع إلى الاستعمال المألوف، ولكنه يستطيع أن يتخلص من هذا الالتزام متى أثبت أن الصيانة ترجع إلى قوة قاهرة أو عيب في المأجور ؛ فتلزم المؤجر ؛ لأنها ضرورية للانتفاع بالمأجور. ويشار إلى ما سبق في شرح المادة (٤١٩) وهو أن النظام فرق بين "الصيانة المعتادة" و "الإصلاحات الضرورية، فالصيانة المعتادة هي الإصلاحات اليسيرة التي يقتضيها استعمال المأجور استعمالاً مألوفاً، ويرجع في تحديد هذه الأعمال إلى العرف؛ فهذه تلزم المستأجر، أما الإصلاحات الضرورية فهي الأعمال الضرورية لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، وتشمل الإصلاحات اللازمة لحفظ المأجور، والإصلاحات اللازمة للانتفاع به؛ فهذه تلزم المؤجر. وإذا وقع الشك في نوع من الأعمال هل يعد من الصيانة المعتادة التي تلزم المستأجر أم من الإصلاحات الضرورية التي تلزم المؤجر ؛ فيفسر الشك لمصلحة المستأجر ؛ لأن الأصل أن يقوم المؤجر بكل ما من شأنه بقاء المأجور صالحاً للاستعمال فيما عدا الصيانة المعتادة؛ لكونها يسيرة فيتحملها المستأجر ؛ فتكون الصيانة المعتادة استثناء، والاستثناء لا يتوسع فيه. وإذا أخل المستأجر بالقيام بالصيانة المعتادة للمأجور ؛ فتجري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني أو طلب فسخ العقد؛ وللمحكمة تقدير طلب الفسخ؛ ومن النادر قبوله؛ لأن عدم القيام بهذه الصيانة عادة لا يستوجب ضرراً على المؤجر يبرر الفسخ، والضرر غالباً بترك القيام بها يكون على المستأجر بعدم انتفاعه بالمأجور انتفاعاً كاملاً، وللمؤجر في جميع الأحوال أن يطلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المستأجر بالتزامه، ويشمل التعويض نفقات الصيانة إذا لم يقم المستأجر بها بنفسه، وما قد يصيب المأجور من ضرر بسبب عدم تنفيذها في الوقت المناسب، وليس للمستأجر أن يسترد مبلغ التعويض ولو أثبت أن المؤجر لم يستعمله في أعمال الصيانة بعد انتهاء عقد الإيجار ؛ فقد لا يكون في حاجة إلى ذلك. وبين آخر المادة أن التزام المستأجر بالصيانة المعتادة ليس من النظام العام؛ فيجوز الاتفاق على تخفيف هذه المسؤولية بإعفاء المستأجر من الصيانة المعتادة إذا كانت ترجع إلى الاستعمال المألوف مثلاً، أو بإعفائه منها أصلاً حتى ولو نشأت عن خطئه، ويجب ألا يشمل الإعفاء في هذه الحالة حالات الغش أو الخطأ الجسيم، كما يجوز الاتفاق على أن يتحمل المستأجر الصيانة المعتادة ولو نشأت عن قوة قاهره. وما تضمنته المادة ما هو إلا تطبيق للقواعد العامة المقررة في المادتين (۱۷۳) (١٧٤) بجواز الاتفاق على تعديل أحكام المسؤولية العقدية إلا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم منه. ويراعى في تطبيق هذا الشرط أنه إذا وقع الشك في تفسير شرط الإعفاء من التزام المستأجر بالصيانة المعتادة، أو في تفسير شرط إنقاص هذا الالتزام أو زيادته؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقاً للمادة (104) ؛ ففي حال الإعفاء أو النقص يفسر الشك لمصلحة المؤجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المستأجر.
Related To
المادة الثالثة والثلاثون بعد الأربعمائة
يلتزم المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقاً لما يقتضيه العرف؛ ما لم يتفق على خلاف ذلك.