شرح المادة 422
بعد أن بينت المواد الثلاث السابقة ما يتعلق بالنفقات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، وأثر الهلاك الكلي والجزئي؛ جاءت هذه المادة لتبين حكم ما عداها من النفقات التي لا يتوقف عليها بقاء المأجور صالحاً للانتفاع؛ فهذه النفقات لا تلزم المؤجر أصلاً؛ ولكن إذا قام المستأجر بإحداث إنشاءات أو إصلاحات في المأجور لا يتوقف عليها بقاؤه صالحاً للانتفاع؛ فلا يخلو الأمر من فرضين: الفرض الأول: أن تكون هذه النفقات بغير إذن المؤجر ؛ فليس للمستأجر الرجوع على المؤجر ، سواء كانت تلك النفقات لمنفعة المأجور أو لمنفعة المستأجر الشخصية، دون إخلال بحق المستأجر بالرجوع على المؤجر بها بعد انتهاء عقد الإيجار إذا اختار المؤجر استبقاءها وفق ما سيأتي في المادة (٤٣٦). والفرض الثاني: أن تكون هذه النفقات بإذن المؤجر ؛ وهذا الفرض يحتمل إحدى حالتين: الحالة الأولى: أن يكون ما أحدثه المستأجر لمنفعة المأجور ؛ كأن يجدد أبواب المأجور، أو يغير نوافذه بأخرى أكثر متانة؛ فللمستأجر الحق في الرجوع على المؤجر متى أذن له بها ولو لم يشترط الرجوع؛ لأن إذن المؤجر في القيام بتلك الإنشاءات أو الإصلاحات يعد توكيلاً ضمنياً منه للمستأجر للقيام بها، والوكيل له أن يرجع على موكله بالنفقات التي تحملها في تنفيذ أعمال الوكالة التنفيذ المعتاد، وكون النفقات لمنفعة المأجور وليست لمنفعة المستأجر الشخصية قرينة على أن المؤجر أراد بإذنه للمستأجر القيام بها أن تبقى هذه الإنشاءات والإصلاحات بعد انتهاء عقد الإيجار فيلزمه تعويض المستأجر عنها. وتعد النفقات لمنفعة المأجور وليست لمنفعة المستأجر الشخصية متى كانت تلبي رغبات عامة المستأجرين، وأما الإنشاءات والإصلاحات التي تلائم بعض المستأجرين دون بعض فليس للمستأجر الرجوع على المؤجر فيها، وكذا ما لا يعد من قبيل الإنشاءات والإصلاحات في المأجور مما يكون قابلاً للإزالة بعد انتهاء عقد الإيجار كالستائر والرفوف ونحوها. وحق المستأجر في الرجوع على المؤجر بالنفقات في هذه الحالة مقتصر على القدر المتعارف عليه؛ فلو تجاوز القدر المتعارف عليه فليس له أن يرجع بالقدر الزائد. وبين آخر الفقرة أن ما قررته يعد قاعدة مكملة لتفسير إرادة المتعاقدين في حال عدم اتفاقهما على خلافها، أما إذا وجد اتفاق صريح أو ضمني على خلاف ذلك فيجب العمل به، كما لو دلت قرائن الحال أن إذن المؤجر بهذه النفقات مشروط بعدم رجوع المستأجر بها. والحالة الثانية: أن يكون ما أحدثه المستأجر لمنفعته الشخصية؛ كما لو قام مستأجر المحل التجاري بتقسيمه بما يتناسب مع طبيعة نشاطه؛ فليس له الرجوع على المؤجر بما أنفقه، وللمستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار الرجوع بالتعويض إذا اختار المؤجر استبقاءها أو إزالتها إذا كانت الإزالة لا تضر بالمأجور وذلك وفق التفصيل الآتي في المادة (٤٣٦) . والسبب في ذلك أن إذن المؤجر بهذه الإصلاحات أو الإنشاءات لا يرقى لأن يستخلص منه التزام المؤجر بنفقاتها ما دامت لمنفعة المستأجر الشخصية وليست لمنفعة المأجور، ولكن متى وجد اتفاق صريح أو ضمني على خلاف ما قررته الفقرة وجب العمل به.
Related To
المادة الثانية والعشرون بعد الأربعمائة
١- إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءاتٍ أو إصلاحات لمنفعة المأجور؛ فله الرجوع بما أنفق بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
٢- إذا كان ما أحدثه المستأجر عائداً لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر؛ ما لم يُتفق على خلاف ذلك.