المادة الحادية والسبعون بعد الستمائة
١- إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئاً من ماله أو بنى أو غرس فيه قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الشفعة؛ فعلى الشفيع إذا أخذ بالشفعة أن يدفع -تبعاً لما يختاره المشتري- مقدار ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.
٢- إذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد الإعلام؛ فللشفيع إذا أخذ بالشفعة أن يطلب الإزالة على نفقة المشتري مع التعويض إن كان له مقتضٍ، أو أن يستبقي البناء أو الغراس على أن يدفع للمشتري ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.
٣- إذا نقص العقار المشفوع بغير فعل المشتري أو بفعله قبل الإعلام؛ فللشفيع أخذه بكل الثمن أو تركه، ويحط عن الشفيع من ثمنه قيمة ما نقص بفعل المشتري بعد الإعلام.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 671
تشير المادة إلى علاقة الشفيع بالمشتري، وتظهر هذه العلاقة بشكل واسع فيما إذا كان المشتري قد تسلم المبيع قبل أخذه بالشفعة، أما إذا كان المشتري لم يتسلم المبيع بعد؛ فإن علاقة الشفيع بالمشتري محدودة جداً تظهر في أشياء يسيرة تكاد تنحصر في رجوع المشتري على الشفيع بنفقات البيع؛ إلا أن المشتري قد يتسلم العقار من البائع ويزيد فيه من ماله أو يحدث فيه بناءً أو غراساً، وبذلك تنشأ علاقات متعددة بين المشتري والشفيع بسبب انتقال حيازة العقار المشفوع إلى المشتري ووجود زيادات فيه، فجاءت هذه المادة تبين حكم الزيادة والنقص في العقار المشفوع وتبين الحقوق والالتزامات لكل من المشتري والشفيع. فبينت الفقرة الأولى الحكم فيما إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئًا من ماله أو بنى أو غرس فيه قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة، فيخير المشتري عند أخذ الشفيع بالشفعة أن يلزم الشفيع بإحدى القيميتين: الأولى: مقدار ما أنفقه المشتري في الزيادة أو البناء أو الغراس. والثانية: مقدار ما زاد في قيمة العقار المشفوع بسبب زيادة المشتري أو البناء أو الغراس. فلو أن قيمة العقار ثلاثمائة ألف ريال، وغرس فيه المشتري غراساً كلفه مائة ألف ريال، فأصبحت قيمة العقار بعد الغراس خمسمائة ألف ريال، وطالب الشفيع الأخذ بالشفعة، فإن المشتري يخير بين أمرين، إما أن يأخذ من الشفيع مائة ألف ريال، مقدار ما أنفقه على الغراس، أو أن يأخذ من المشتري مائتي ألف ريال وهي قيمة ما زاد في قيمة العقار بسبب الغراس، ولا شك أن المشتري سيأخذ بأعلى القيمتين. وبينت الفقرة الثانية الحكم فيما إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئاً من ماله أو بني أو غرس فيه بعد إعلام الشفيع للبائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة، فيخير الشفيع بين أمرين: الأول: أن يطلب إزالة البناء أو الغراس على نفقة المشتري وإعادة العقار إلى أصله مع التعويض إن كان له مقتض. والثاني: أن يستبقي البناء أو الغراس على أن يدفع للمشتري إحدى القيمتين: أ- مقدار ما أنفقه المشتري في الزيادة أو البناء أو الغراس. ب مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه. ولا شك أن الشفيع سيختار أقل هاتين القيمتين. ويلحظ فيما قررته الفقرتان الأولى والثانية أنه لم تطبق القواعد العامة للاتصال في كلتا الحالتين؛ بل عومل المشتري معاملة أفضل في كليهما مقارنة بالمحدث حسن أو سيء النية هناك، والسبب في ذلك هو أن المشتري عندما يبني أو يغرس في العقار المشفوع سواء قبل الإعلام بالرغبة في الشفعة أو بعده؛ فهو إنما يبني أو يغرس في عقار اشتراه، وقد يعتقد حتى بعد إعلام الشفيع له بالرغبة في الشفعة عدم أحقية الشفيع بالشفعة. وحق المشتري في مطالبة الشفيع في مقابل ما أحدثه في العقار المشفوع من زيادة أو بناء أو غراس وفقاً لما تضمنته الفقرتان لا يخل بحقه فيما إذا أنفق نفقات ضرورية على العقار المشفوع بعد تسلمه له في أن يستردها بكاملها من الشفيع؛ سواء أنفق تلك النفقات قبل إعلامه بالشفعة أو بعده؛ لأن المشتري بعد تسلمه للعقار المشفوع يعد حائزاً له؛ ووفقاً لما تضمنته المادة (٦٧٧) ؛ فإن الحائز يسترد جميع ما أنفقه من نفقات ضرورية. وبينت الفقرة الثالثة الحكم فيما إذا نقص العقار المشفوع، وفرقت بين حالتين: الحالة الأولى: إذا كان نقص العقار المشفوع بغير فعل المشتري، أو كان بفعل المشتري ولكن قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة؛ فللشفيع أخذ العقار المشفوع بكامل ثمنه ولا ينقص منه شيء مقابل النقص الذي لحقه. والحالة الثانية: إذا كان نقص العقار المشفوع بفعل المشتري بعد إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة، فللشفيع أخذ العقار المشفوع ويحط عن الشفيع من ثمنه بقيمة ما نقص.