المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة
١- لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنيّاً على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
٢- إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه.
مواد ذات علاقة
شرح المادة 424
تستكمل المادة أحكام التعرض للمستأجر في انتفاعه بالمأجور؛ فبينت الفقرة الأولى حكم التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنياً على سبب نظامي، وقررت أن المؤجر لا يضمن هذا التعرض، ويشمل ذلك كل فعل مادي يقوم به الغير دون أن يستند إلى حق يدعيه على المأجور، مثل إيذاء المستأجر ومنعه من الانتفاع بالمأجور بالقوة، أو إنشاء مصنع يقلق راحته فيحول دون تمام انتفاعه. والسبب في عدم ضمان المؤجر التعرض الصادر من الغير أن المؤجر لم يكن منه إخلال بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وللمستأجر أن يدفع هذا التعرض بنفسه بدعوى يرفعها على الغير. وأما أثر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنياً على سبب نظامي ففرقت الفقرة فيه بين حالتين: الحالة الأولى: ألا يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور، إنما يؤثر في كمال الانتفاع، ففي هذه الحالة ليس للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة؛ بل تلزمه الأجرة كاملة، وله مطالبة من صدر منه التعرض بالتعويض عن الضرر وفق قواعد المسؤولية التقصيرية. والحالة الثانية: أن يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر في هذه الحالة طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ما لم يكن هو المتسبب في التعرض. وحق المستأجر في الحالة الثانية بطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة لا يعد من ضمان التعرض؛ لأن ضمان التعرض يجعل للمستأجر فوق ذلك الحق في مطالبة المؤجر بالتعويض إن وجد له مقتض، ولا يرد هنا على المؤجر تعويض ولو تضرر المستأجر؛ لأن الضرر لم يكن بسبب المؤجر ، وللمستأجر مطالبة المتسبب بالضرر بالتعويض وفق قواعد المسؤولية التقصيرية. وتتناول الفقرة الثانية من المادة حكم التعرض الصادر من جهة عامة ولم يكن يستند إلى سبب نظامي؛ فبينت أنه إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع؛ كما لو قامت جهة عامة بإخلاء أجزاء من سوق تجاري مؤجر بالكامل، أو قامت بأعمال وإصلاحات في الطريق أدت إلى نقص مؤثر في الانتفاع الذي أجر المأجور من أجله؛ فللمستأجر الخيار في طلب إنقاص الأجرة؛ لأن نقص الانتفاع يقابله نقص في الأجرة، ومتى حكم له بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب؛ بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، كما أن للمستأجر بدلاً من طلب إنقاص الأجرة أن يختار طلب فسخ العقد، وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا لم يكن النقص في الانتفاع جسيماً وأن تقصر حق المستأجر على التعويض؛ تطبيقاً للفقرة الثانية من المادة (۱۱۰) وللمستأجر مع طلب الفسخ أن يطلب إنقاص الأجرة من وقت وقوع التعرض حتى الفسخ. وبين آخر الفقرة أنه إذا كان تعرض الجهة العامة بسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه؛ كما لو أخلت الجهة العامة بعض أجزاء العقار المؤجر بسبب عدم استيفاء المؤجر بعض المتطلبات النظامية؛ فللمستأجر في هذه الحالة فضلاً عن حقه في طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ أن يطالب المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب ذلك، وأما الخسارة التي لحقته بسبب فوات بعض المنفعة فالتعويض عنها هو إنقاص الأجرة، ويصدق هذا الحكم على ما لو اختار المستأجر الفسخ؛ فيطالب بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب الفسخ، وأما المدة التي تسبق الفسخ فالتعويض عن فوات منفعتها يكون بإنقاص الأجرة. وإذا لم يكن المؤجر متسبباً في تعرض الجهة العامة؛ فليس للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض عن الضرر في هذه الحالة، وإنما يقتصر حقه في طلب إنقاص الأجرة أو طلب الفسخ وفق ما سبق بيانه.