شرح المادة 442
تقرر المادة حق كل من المتعاقدين في التقدم إلى المحكمة بطلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث له عذر طارئ متعلق به؛ كما لو كان المستأجر لمنزل مدة سنة يعمل في مدينة فصدر قرار بنقله إلى مدينة أخرى بعد مضي شهرين من بداية عقد الإيجار. ويشترط لفسخ عقد الإيجار بالعذر الطارئ وفقاً لما قررته المادة ثلاثة شروط: الشرط الأول: وجود العذر، والمراد به الحدث الذي يجعل تنفيذ الالتزام على المتعاقد مرهقاً لا مستحيلاً؛ فإن حدث أمر يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً بسبب لا يد للمتعاقد فيه؛ انفسخ العقد من تلقاء نفسه دون تعويض؛ وفقاً للقاعدة العامة في استحالة التنفيذ المقررة في المادة (110) ، وخرج بهذا القيد ما إذا حدث أمر بفعل المتعاقد فلا بعد عذراً؛ مثل أن يتقاعد الشخص من عمله باختياره؛ فيرغب بالانتقال إلى مدينة أخرى. والشرط الثاني: أن يكون العذر طارئاً، والمقصود ألا يكون بمقدور الشخص المعتاد توقعه، أما ما يمكن توقعه؛ فلا يعد أمراً طارئاً، فمثلاً خسارة المستأجر في تجارته لا تخول له فسخ عقد إيجار المحل التجاري. والشرط الثالث: أن يكون العذر متعلقاً بالمتعاقد، أي ليس من الحوادث الاستثنائية العامة؛ لأن الحوادث الاستثنائية العامة تطبق في شأنها المادة (97). وإذا استجابت المحكمة لطلب المتعاقد بفسخ العقد لزمه تعويض المتعاقد الآخر عن الأضرار التي لحقت به جراء هذا الفسخ، فإذا كان المؤجر هو طالب الفسخ واستجيب لطلبه؛ فللمستأجر حبس المأجور تحت يده حتى يستوفي التعويض عن الضرر الناشئ عن الفسخ أو يحصل على ضمان كاف لتغطية التعويض. وتجري على التعويض لفسخ العقد بالعذر الطارئ القواعد العامة في التعويض عن الضرر؛ فيشمل التعويض ما لحق المتعاقد الآخر من خسارة بسبب الفسخ، وما فاته من كسب العقد الذي تم فسخه، وذلك بالقدر الذي لا يكون بمقدوره تفاديه ببذل الجهد المعقول الذي تقتضيه ظروف الحال من الشخص المعتاد. وإذا فسخ عقد الإيجار لم يكن للفسخ أثر رجعي؛ لأن الإيجار من العقود الزمنية؛ فتسري أحكام العقد وشروطه وأجرته إلى حين الفسخ، وتسري قواعد التعويض عما لحق المتعاقد من ضرر بسبب فسخ العقد قبل انتهاء مدته.
Related To
المادة الثانية والأربعون بعد الأربعمائة
١- لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر.
٢- إذا كان المؤجر هو الذي يطلب فسخ العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ.