شرح المادة 428
تقرر المادة صحة بيع المأجور ، فتنقل ملكيته إلى المشتري محملاً بعقد الإيجار، وتنتقل الحقوق والالتزامات التي بين المؤجر والمستأجر إلى المالك الجديد؛ وهذا الانتقال لا يعني أن عقد الإيجار يرتب حقاً عينياً للمستأجر في المأجور؛ بل منشأ ذلك مبدأ الاستخلاف في الحقوق الشخصية الذي قررته الفقرة (۲) من المادة (۹۸) ونصها: (إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إليه في الوقت الذي ينتقل فيه ذلك الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال ذلك الشيء إليه). فعقد الإيجار الصادر من المالك أنشأ حقوقاً والتزامات شخصية تتصل بالمأجور، ويمكن اعتبار الالتزامات محددة للمأجور والحقوق مكملة له؛ فإذا انتقلت ملكية المأجور إلى المشتري فتنتقل معها الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار. ومثل البيع أسباب انتقال الملكية الأخرى، كالهبة والإرث والوصية. ولا يكون الإيجار نافذاً في حق المالك الجديد إلا إذا كان عقد الإيجار سابقاً لانتقال ملكية المأجور. ولا يشترط لصحة بيع المأجور علم المستأجر بالبيع أو رضاه به، كما لا يشترط علم المشتري بعقد الإيجار، غير أنه إذا لم يكن المشتري عالماً بعقد الإيجار فله حق الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق؛ وفق ما هو مقرر في عقد البيع؛ لأن المشتري يملك المبيع ومنافعه، فإذا تبين له أن منافع المبيع مستحقة للغير بعقد سابق على عقد البيع كان له الرجوع بضمان الاستحقاق.
Related To
المادة الثامنة والعشرون بعد الأربعمائة
يصح بيع المأجور ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر.