شرح المادة 411
تتناول المادة أحكام نقصان الوحدات الإيجارية أو زيادتها عن المذكور في العقد؛ فتقرر الفقرة الأولى أنه إذا وقع عقد الإيجار على شيء معين بالذات وحدد في العقد عدد وحداته والمبلغ الإجمالي للأجرة دون تحديد ما يقابل كل وحدة من الأجرة ثم تبين بعد ذلك أن الوحدات المذكورة في العقد أكثر مما هي عليه في الواقع أو أقل منه؛ فالعبرة في الأجرة بما حدد في العقد؛ لأنه لما لم تذكر الأجرة لكل وحدة؛ فيعد ذكر عدد الوحدات وصفاً لا أصلاً، والأصل في الوصف أنه لا يقابله شيء من مبلغ الأجرة، وعلى هذا يلزم المستأجر دفع الأجرة المحددة دون زيادة أو نقص مع حقه في طلب الفسخ إذا كانت الوحدات أنقص؛ لأنه قد يكون له غرض في عدد الوحدات؛ فإذا تبين أنها أقل فقد يفوت عليه غرضه فجعل له حق الفسخ. مثال ذلك: أن يؤجر صاحب معرض قطعة أرض معينة في المعرض لمن يعرض منتجاته عليها على أن مساحتها مئة متر مربع بأجرة إجمالية عشرة آلاف ريال، ثم يتبين أن مساحتها أقل أو أكثر من ذلك؛ فيلزم المستأجر دفع الأجرة المحددة دون زيادة أو نقص، مع حقه في طلب الفسخ في حال النقص. ثم تقرر الفقرة الثانية أنه إذا كانت الأجرة محددة لكل وحدة على حدة وتبين زيادة عدد الوحدات عما هو محدد في العقد أو نقصانها؛ فيلتزم المستأجر في حال الزيادة بدفع الأجرة المحددة للوحدات الزائدة، ويلتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة؛ لأنه لما حددت الأجرة لكل وحدة عُدّ مقدار الوحدات أصلاً في العقد وليس وصفاً، والأصل تقابله الأجرة، وعلى هذا إذا زادت وحدات المأجور وجب على المستأجر تكملة الأجرة بما يناسب الزيادة، وإذا نقصت وحدات المأجور وجب على المؤجر إنقاص الأجرة بما يناسب النقص، مع حق المستأجر في طلب الفسخ في حالتي النقص والزيادة؛ لأنه لما حددت أجرة كل وحدة؛ فالأصل أن عدد الوحدات لها اعتبار لدى المستأجر، ومن ثم فقد يفوت غرضه بالزيادة أو النقصان، فكان له الحق في طلب الفسخ سواء كانت الوحدات أزيد أم أنقص. مثال ذلك: أن يؤجر شخص مستودعاً لآخر لتخزين بضائعه على أن مساحته مئة متر مربع، والأجرة مئة ريال لكل متر مربع؛ فيتبين أن مساحة المستودع أكثر أو أقل من ذلك؛ فيلزم المستأجر في حال الزيادة أن يدفع مئة ريال عن كل متر مربع، ويلزم المؤجر أن ينقص مئة ريال عن كل متر مربع في حال النقص، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين. وبعد أن قررت الفقرتان الأولى والثانية حق المستأجر في طلب الفسخ وفق التفصيل المذكور، جاءت الفقرة الثالثة لتقييد هذا الحق، فقررت عدم أحقية المستأجر في طلب الفسخ إذا كان النقص أو الزيادة يسيرين ولا يؤثران في المنفعة المقصودة، وهذا الحكم ما هو إلا تطبيق للقاعدة العامة في الفسخ القضائي المقررة في المادة (۱۰۷).
Related To
المادة الحادية عشرة بعد الأربعمائة
١- إذا عُقد الإيجار على شيءٍ معينٍ بأجرةٍ إجماليةٍ، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص؛ كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها، وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.
٢- إذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين.
٣- إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيراً ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.