شرح المادة 112
الأصل أن الفسخ يزيل أثر العقد سواء بالنسبة إلى الأشخاص أو إلى مضمون العقد؛ إلا أن هذه المادة والمادة التالية لها (۱۱۳) تضمنتا استثناءين على هذا الأصل؛ الأول يتعلق بالأشخاص والثاني يتعلق بمضمون العقد. فالأصل أن الفسخ لا يقتصر أثره على المتعاقدين فقط؛ بل يمتد إلى الغير؛ فإذا فسخ العقد زال أثره بالنسبة إلى المتعاقدين وإلى الغير بأثر رجعي إذا كان من العقود الفورية ومن حين وقوع الفسخ إذا كان من العقود الزمنية؛ فلو كان العقد بيعاً ورتب المشتري حقاً عينياً في العين المبيعة، فإن البائع يسترد العين عند الفسخ خالية من الحقوق العينية التي رتبها المشتري، وكذا لو باع المشتري العين من آخر فإن البائع يستردها من الثاني؛ إلا أن المادة بينت أن هذا الأثر لا يمتد إلى الخلف الخاص لأي منهما؛ فليس لأي من المتعاقدين أن يحتج بالفسخ تجاه خلف أي منهما فيما ثبت له من حق عيني في الشيء محل العقد، سواء بانتقال ملكيته إليه أو ثبوت حق انتفاع أو رهن أو غير ذلك من الحقوق العينية. واشترطت المادة لحماية الخلف عند فسخ العقد شرطين: الشرط الأول: أن يكون خلفاً خاصاً، كالمشتري أو المرتهن من أحد المتعاقدين، والمنتفع في حق الانتفاع والموصى له بشيء معين، وأما الخلف العام فإن أثر العقد من حقوق والتزامات ينصرف إليه كالمتعاقد نفسه. والشرط الثاني: أن يكسب الحق بحسن نية، ويعد الخلف حسن النية قياساً على ما قررته المادة (٨٦) في الإبطال - حيث إن الفسخ كالإبطال في هذا المعنى بما إذا كان الخلف عند التعاقد لا يعلم السبب الذي أفضى إلى فسخ عقد سلفه ولم يكن بمقدوره أن يعلم لو أنه بذل من الحرص ما تقتضيه ظروف الحال من الشخص المعتاد. ويستند هذا الحكم إلى أمرين: الأمر الأول: أن الفسخ وإن كان له أثر رجعي، إلا أن حق الغير مقدم؛ لكونه تلقى الحق في وقت كان العقد منتجاً لآثاره، والفسخ طارئ على العقد. والأمر الثاني: أن في ذلك تحقيقاً لاستقرار التعامل؛ إذ لو امتد هذا الأثر وتسلسل لأدى إلى اضطراب التعاملات؛ ولا يكون أي شخص في مأمن من أن تنتزع منه العين أو يبطل حقه بحجة أن سلفه أو من قبله تلقى الحق بعقد تقرر فسخه. وخلافاً لإبطال العقد حيث يقتصر فيه عدم الاحتجاج على الخلف الخاص للمتعاقد إذا تلقى حقاً عينياً معاوضة بحسن نية؛ فإن دائرة حماية الخلف الخاص للمتعاقد الذي فسخ عقده تمتد لتشمل كل من كسب من سلفه حقاً على شيء معين سواء بمعاوضة أو بتبرع؛ مثل المشتري والموهوب له والمرتهن والمنتفع في حق الانتفاع والموصى له بشيء معين؛ والفرق بين الفسخ والإبطال ظاهر؛ فإن الأول طارئ على العقد، بخلاف الثاني فهو مصاحب للعقد من تكوينه. وإذا كان محل الحق العيني عقاراً فللمتعاقد أن يحتج على الخلف إذا كان تلقيه الحق بعد التأشير بدعوى الفسخ في السجل العقاري؛ إذ يعد ذلك تقصيراً منه في التحقق من سلامة العقار من حقوق الغير، وهذا ما قررته المادة (۱۷) من نظام التسجيل العيني للعقار، ونصها يترتب على التأشير بالدعاوى المشار إليها في المادة السادسة عشرة) من النظام أن يكون أي حق تقرر بحكم نهائي في هذه الدعاوى حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أثبت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري بعد إجراء التأشير المذكور وذلك متى ما سجل الحكم خلال (تسعين) يوماً من التاريخ الذي أصبح فيه الحكم نهائياً.
Related To
المادة الثانية عشرة بعد المائة
لا يحتج بفسخ العقد تجاه الخلف الخاص للمتعاقد إذا كسب حقّاً عينيّاً بحسن نية.